Costes de Oportunidad: Suelo vs Liquidez


La enciclopedia Wikipedia dice que el Coste de Oportunidad:

http://es.wikipedia.org/wiki/Coste_de_oportunidad

En economía, el coste de oportunidadcoste alternativo designa el coste de la inversión de los recursos disponibles, en una oportunidad económica, a costa de las inversiones alternativas disponibles, o también el valor de la mejor opción no realizada. El término fue acuñado por Friedrich von Wieser en su Theorie der gesellschaftlichen Wirtschaft (Teoría de la Economía Social -1914-).

Se refiere a aquello de lo que un agente se priva o renuncia cuando hace una elección o toma de una decisión.1

Si nos referimos a la gestión, el coste de oportunidad de una inversión, es el coste de la no realización de una inversión. Se mide por la rentabilidad esperada de los fondos invertidos (o de la asignación de la inmovilización a otras utilidades, por ejemplo, el alquiler de un terreno disponible). Este criterio es uno de los utilizados en las elecciones de inversión. En principio, el rendimiento es como mínimo igual al coste de oportunidad.

En finanzas se refiere a la rentabilidad que tendría una inversión considerando el riesgo aceptado. Sirve para hacer valoraciones, contrastando el riesgo de las inversiones o la inmovilidad del activo.”

En el Sector Inmobiliario muchos tenedores de Suelo son reacios a bajar sus precios de venta, y de esta forma dar salida a sus stocks, pese a tener ofertas a precios que ellos consideran desmesuradamente bajos.

Hemos construido un modelo simple de decisión a 10 años vista, donde sólo se contemplan como variables: las primas de riesgo, la evolución de niveles de precio del suelo, las tasas de rentabilidad de la Liquidez y el pago de impuestos por los rendimientos del capital.

Como es de todos conocido, las ventas de Suelo están paralizadas totalmente y más en zonas con altas bolsas disponibles – el modelo se montó para análisis de suelo logístico –. Esta situación presiona a la baja los precios esperados de venta y dispara las primas de riesgo sobre cualquier evolución que se pudiese establecer sobre los mismos.

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La Liquidez, el dinero en caja, puede ser impuesto con riesgos limitados en imposiciones de plazo fijo, en bonos del Estado, o en fondos de renta fija. Conseguir hoy a 10 años rentabilidades del 4,5% es bastante probable.

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El modelo desarrollado es:

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El coste de oportunidad es de image

Por tanto, si el propietario de Suelo tiene la oportunidad de vender HOY el mismo a 220€ en lugar de esperar a que alguien pague los inciertos 280€ estaría obteniendo una rentabilidad adicional de 96€.

Os adjunto el modelo de toma de decisión http://dl.dropbox.com/u/1052307/Costes%20de%20oportunidad.xls

A muchos tenedores de Suelo este modelo básico no le es válido, motivado por la financiación hipotecaria que soportan en el mismo y sus precios de tasación/garantía que tienen con sus financiadores.

Hasta pronto.

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Acerca de Francisco Fernández Reguero

Economista, analista independiente, consultor de negocio, especialista en distribución alimentaria.
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